赵贤发
摘 要：《中华人民共和国物权法》于2007年由第十届全国人民代表大会第五次会议通过。《物权法》认可和巩固了物权登记制度，确立了统一登记机关的基本制度。但《物权法》对不动产登记制度的规定只是建立了一个大体的框架，一些具体操作标准仍需要相关法律的进一步完善。
关键词：不动产；登记；制度；物权
我国的不动产登记制度经历了一个曲折的发展历程，2007年《物权法》的出台进一步完善了不动产登记制度，但发展至今仍存在诸多不足，有待进一步改善。当前我国市场经济日益发展的环境下，我们应按照物权法对不动产登记大体制度框架的要求来构建我国的不动产登记制度。在此基础上把我国的不动产登记机关的行政管理机能转变到为市场经济的发展提供服务的职能上来。这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义。
一、不动产登记制度概述
我国《物权法》中“物权”的定义：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权的主体、内容应该通过一定的方式告知于不特定的第三人，以便使其履行不作为的义务。出于交易安全的考虑，应通过法律保护、国家信用担保的方式表征物权的内容、主体等，以便买受人放心交易。物权的表征方式就是指物权公示。物权公示，是指以一定方式确认和表现物权权属状况，并使外界通过这一方式足以明辨和信赖该状况，对此负有不作为义务的责任。不动产物权发生变化时需要以一定方式公示，这种公示的方法就是不动产登记，也叫不动产物权登记。不动产登记制度是指一国根据自己国家的社会实际和法律渊源所构建的不动产物权变动的立法体例，在物权公示的方法中处于核心地位。
二、不动产登记机关
登记机关的统一是不动产登记制度构建过程中最核心的部分，《物权法》规定国家对不动产实行统一的登记制度。我国长期以来将登记作为行政职能而不是物权公示的方法，从而形成以行政职能来确定不动产登记部门的历史传统。目前，八大部门可办理不同种类的登记业务，例如，城建部门负责房屋产权登记；海洋行政管理部门负责海域使用权登记等。与此同时，同一部门之内还进行分级管理。例如我国法律规定由县级以上地方人民政府地产行政主管部门负责管理房屋的产权、产籍。县级以上就包括县、市、省政府和国务院多级的房地产行政主管部门，这无疑增加了申请人申请登记时的负担。形成这种制度的直接原因主要是土地与房屋、林木等作为财产进行登记的时间上存在先后之差。此外，登记机关在办理登记时可以收取费用，在这种利益驱动下，各登记机关都不愿交出自己的登记权限。
三、我国不动产登记制度的缺陷及其完善
虽然2007年出台的《物权法》对不动产登记做了相关规定，但这些规定都只是原则性的，不能对我国不动产登记的实务工作产生实质性的贡献。具体而言我国不动产登记制度存在的缺陷主要有以下几点：①不动产登记相关法律杂乱、不统一。目前有关不动产登记的相关主要规定在法律、法规、部门规章、地方性法规和司法解释中，内容不统一，甚至有的规定互相矛盾。②我国不动产登记机构严重分散、不统一。目前的登记机构多样多式，约八大部门可办理不同种类的登记业务。我国不动产登记机关的现状不利于登记机构提高工作效率又浪费大量人力、物力，也不便于当事人办理登记业务、查询登记信息等。③登记机关的赔偿责任不明确。我国关于不动产登记的赔偿责任规定在《物权法》第21条，该条规定：“當事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向登记错误的人追偿。”这些规定都只是框架性的，具体归责制度尚不明确，对改变当前登记当事人的权利缺失的作用是有限的。④不动产登记资料公开制度尚不健全。一般公众若要査阅他人不动产的登记信息，很多情形下会因为不能提供自己为“利害关系人”证明而被登记机构拒绝查询。为了发挥物权公示效力和物权法定的基本要求，应当完善物权登记制度。《物权法》仅对不动产登记制度做出了笼统的规定，具体标准仍不明确。还需通过立法解决物权登记不统一问题，克服物权登记目前存在的问题，规范物权登记行政行为，从而使物权登记秩序得以根本扭转，使登记制度适应物权登记之需要。
不动产涉及社会生活的方方面面，不动产的交易安全显得格外重要。我国的不动产登记制度建设尚不完善，制度设计粗糙，有待各方面斟酌完善。目前，我们应按照物权法对不动产登记大体制度框架的要求下来构建我国的不动产登记制度。这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义。
