摘 要：商品房房价的一路走高促使房屋租赁市场租金价格相应飘升，出租人较承租人享有愈加优越的市场地位，而房屋租赁关系法律规制滞后缺失，中低收入国民的住房难问题难以保障。应从可负担性、安全保障性、住房稳定性三个原则出发，对房屋租赁关系进一步细化调整。
关键词：房价；租赁关系；承租人权利
一、商品房高价背景下的房屋租赁关系现状
（一）商品房高价背景
商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司，通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅。我国的商品房市场于20世纪80年代起开始发展，自2003年以来，全国各大城市房价飘升，即使是2009年世界金融危机期间，中国房价依然稳步上升。
为了应对房价的不断上涨，2010年国务院连续发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等政策通知，各地方政府也纷纷出台各种房价调控政策。政策自实施以来收到了一定的成效，局部地区房价上涨幅度不大，房地产业投机行为受到打压，但整体情况来看仍收效甚微，且遏制房价的力度过猛将引起社会多方面的动荡，未来很长时间内，我国总体房价仍然会处于不断上扬的趋势。
（二）房屋租赁关系现状
商品房高价背景下，当前房屋租赁关系呈现以下现象亟待规制：
（1）房屋租金与商品房房价走势趋同，承租人的租金给付义务和住房压力被迫加重。
房屋租金价格的上升趋势是社会主义市场经济影响下的结果，房屋租赁市场与房地产市场共同组成住房市场体系，二者的供需格局有着同一国情背景。市场租金价格上升将直接导致承租人的租金给付义务的被迫加重，而国民收入的增加尚不能与租金上涨的幅度持平，租金收入比增大直接导致住房压力的被迫增大。目前来看租金价格仍会持续增长，承租人的租金给付义务与住房压力问题将日益严重。
（2）出租人行使租赁合同解除权成本降低，承租人住房稳定性保障缺失。
房屋租赁市场价格上涨速度加快，承租人给付租金压力增大、风险提升，但对出租人是有利无害，尤其是不定期租赁的情况下合同的任意解除权的行使成本最低。出租人为规避承租人的优先购买权、或规避房屋租赁合同对房屋买卖合同的对抗性，达到处分房屋所有权的目的，或者出于进一步提升租金而将房屋重新租赁给其他承租人等目的，均可通过假借房屋自用为由提前解除房屋租赁合同而降低违约责任的承担，加之出租人的通知义务往往不能被履行到位，承租人往往处于被动境地，其住房稳定性大打折扣。
（3）群租现象严重而混乱，承租人及相邻业主的人身财产安全没有保障。
群租现象是指，出租人把毛坯房分割成若干个独立小房间后，经过简易装修以相对市场价偏低的价格将房间出租给很多承租人的现象。群租现象会导致特定面积内居住人口密度过大，群体性伤亡的产生概率大大提高；群租房采用分割方式将一间房分成“多套房源”，使用的分隔材料多为木质，具有易燃性，而由于一套房屋内的住客较多，导致用火、用电、用气的频率较高，容易造成电器负载状况的产生，进而更容易导致火灾的发生；群租房内租客和访客的流动性相对较强，但缺乏相应的安保机制，承租人及相邻业主的人身财产安全都存在着潜在威胁和直接威胁。
二、房屋租赁关系法律规制的进步方向
基于商品房高价背景下住房权保障问题的紧迫性，我国房屋租赁关系的法律规制应当着眼于承租人权利保护的加强。笔者认为进一步调整房屋租赁关系应当坚持以下原则：
（1）可负担性原则。
在当前房屋租金与商品房房价走势趋同的市场背景下，承租人的租金收入比日益增大，生活压力甚至提升至难以承受的地步，对于承租人住房权的保障应至少划出一条最低底线，即考虑承租人的承受能力；但过于强调承租人的权利保障势必会使出租人落入与承租人位置调换的境地，出租人的可负担性也不能被忽略。
（2）安全保障性原则。
房屋是承租人生活起居的基础所在，安全保障性是人之于房屋的最首要需求与最根本要求，作为房屋租赁合同标的房屋，应当完全符合这一需求与要求，房屋租赁关系的规制应当一安全保障性为重要出发点。
（3）住房稳定性原则。
住房稳定性是承租人租房的必要需求，是承租人权利保护的重要内容和住房权保障的应有之义。在房屋租赁关系的调整中坚持住房稳定性原则将是方便租赁关系双方、节约规制成本的有效举措。
在這些原则的指导下，对我国房屋租赁关系的法律规制提出以下可行性建议：
（1）增加房屋租金的具体限制性规定，例如对租金涨幅的限制与涨租间隔时间的限制；在实践中建立指导租金体系，为租金上涨提供依据，为承租人提供明晰的市场价格。
（2）增加作为租赁合同标的房屋的空间与质量标准限定，保障承租人的人身财产安全。
（3）限制不定期租赁的解除，增加房屋出租人的解除合同成本。
（4）严格房屋租赁登记备案制的落实，破除黑色租赁，使双方权利得到有效保障；
（5）要求地方政府相关部门必须制定房屋租赁合同的示范文本，为租赁关系当事人约定不足时提供有效依据。
参考文献：
[1]上海市闵行区人民法院课题组. 城镇房屋租赁纠纷利益冲突化解机制研究[J]. 法律适用，2015，09：73-80.
[2]张雪君. 房屋出租人的安全保障义务[D].南京大学，2013.
[3]喻琦. 论积极完善和发展房屋租赁市场[J]. 江西科技师范学院学报，2005，02：28-30.
作者简介：
张小斐（1993.1～），女，汉族，山东泰安人，南京航空航天大学人文与社会科学学院2015级法学专业硕士研究生，研究方向：航空航天法学。
