崔影
（安徽财经大学，安徽蚌埠 233000）
1 “租购同权”政策的出台
《广州市加快住房租赁市场工作方案》于2017年7月17日出台，该方案由广州市政府办公厅制定印发，在这一方案的内容中明确指出，为了解决当前租赁住房问题，应大力推进住房租赁市场的发展，促进租赁住房市场管理体系的快速建立，推动在住房租赁经济模式实现产业化的发展，对住房租赁市场的环境的规范化管理，为实现将来住房租赁市场的持续性发展做好基础工作。该“广州租赁16条”中规定房屋承租人孩子可就近读书，对于此条例的规定在社会中引起了多数住房租赁者的讨论，在这条条例中明确规定了对住房租赁者子女的入学教育问题的处理措施，对于有租赁关系的外来者子女可以在本地就读的权益，以此来保证租赁者与购房者具有同等的权益，具体说明如下：“一方面对于那些取得了绿卡的人员和到了入学教育年龄阶段的儿童可以根据相关的政策办理外地借读的资格，另一方面，对于那些在本地已经获取租赁住房的外来者，只要取得相应的积分就可以根据自身具有的租赁住房合同到教育主管有关部门进行备案登记，来为子女换取在本地院校的入学教育资格”。1.1 “租购同权”政策的法律解读
“租购同权”说的是购房人、租房人的关系，他们具有同等权益。在法律上所说的租购同权，是由房屋上的权利所赋予，无论是通过租赁或是购买住房，都可以享有房屋上赋予的权利。同权，是指以对房子的占有为依托法律条款，在其权利下享有的社会福利待遇、房屋配套设施权利以及社会公共福利等，如医疗，保险，就业，等等。租赁是通过支付对价，获得约定期限内的使用权，即占有权，在合同有效期内，对房屋以及其他物所带来的权利，在一定范围内拥有和所有者无差别的权利。根据当前政策实施情况可以看出，政府文件里的“租购同权”，其更确切的含义是“租房”和“购房”享有相同的附着于房子上的权利，前提是教育资源尚有剩余。该前提不能实现，则房屋所有者优先享有，再把多余的分给租房者，并不是“租房”和“购房”者没有区别的同等享有教育资源。对于租赁住房者，应当认识到一个最关键的问题，那就是实行“租购同权”并不能完全使得目前存在的“学区房”失去优势的地位，而只是使得租赁住房者有了与购房者同等的权益保证，但是能不能在短时间内完全落实还是一个巨大的矛盾问题，租赁住房者的子女现在想要入读名校的梦想还存在着诸多的不确定性，距离“租购同权”的完全实施道阻且长。
我们都知道，每一个公民都具有入学获得教育的权益和义务，但是一直以来无房问题都是求学过程中的一大阻碍，对于目前“租购同权”政策的实施，不得不说是租赁住房者的福音，给外来的工作者带来了更多的希望，非常有利于本地对外来科技人才的招收。此外，租购同权的方向不应该只局限在令其享受同等的中小学教育权益，倘若允许跨地域就读这一高考政策可以得到有效推出并实施，进而使房屋租赁人孩子可以直接在父母打工的地点直接参加高考，这才有利于租者幸福居住的终极目标的实现。
1.2 “租购同权”政策中各主体的权利配置
由上可知，解决租购同权问题的关键是要有充分的资源配置，没有足够的资源保障，在资源分配方面就一定会有不平等的现象出现，有优劣和先后之分，譬如，由于大城市住房满足不了人们的需求，所以从政策上，对外地人采取限购的方式，来阻碍其对本地房源的占有和使用，这一行为本就是户籍人口在购房方面优越于非户籍人口的表现。而在一些小城市对房屋的购买不会限购的原因是，土地供应方面比较倾向于中小城镇，使得一些城镇的房屋供给远大于需求，所以也就不需要对资源采用先后次序等不一致的分配政策。若中小学优质的教育资源足够充分，学区房的竞争意义也就不复存在；同样的，如果优质医院和医生资源配备完善，人们集中到好医院扎堆求医的现象就会大大缓解，因为那时每个医院和医生的水平的差距微乎其微，自然就不用舍近求远，为了优质的资源而竞相向前。解决的办法有很多可供选择，比如，放宽民营学校、民营医院的成立规模，增加他们在市场中的占有比重，减轻公立学校或者医院的负担，从而实现各机构间的跨区域、市场化竞争，最终优质教育医疗等资源，得以在全省甚至在全国范围内，通过连锁开办的方式运营，各主体相互竞争，避免地方或者区域垄断等一家独大的现象出现，基于此，优质教育、医疗资源供不应求的现象也可以得到有效缓解。对于广州市内提出的有关于实现租赁住房者的幸福居住问题，不可否认代表着国家和社会者这一方面发展极大程度的成熟，因为它不单纯代表一个政策的变革与发展，更是意味着人文思想的提升，体现出人人生而平等的理念、表明推崇民生民权平等思想的返璞归真。
就社会资源的分配而言，租购同权也可以具有适当的倾向性，举个例子来说，在路权资源的配置方面，有些城市施行各式各样的限定性措施，加大外来非在籍人员在所在城市，或者所在地区买车和上牌照的阻碍，对外地车辆分时分区对其进行限制通行，抑或对外地车进城进行收费，以此对路权资源进行地区垄断，此举显然对于没有户口，或居住证却有外地牌照车的承租人来说，是一种不公正的待遇。还有一些城市对非本地人运营网约车加以制约，致使诸多网约车渠道产生了进退两难的窘态：当地人不想开、外来人不让开。
租购同权政策实施中，房地产企业的角色设定也值得重视。如果想让房地产企业也加入到租购同权的政策浪潮中来，仅仅依靠政策倾向和低价优惠是不够的，要有与之势均力敌的国企相竞争，才能刺激房地产市场积极向好发展。另一方面，要想持久地经营住房租赁市场，恐怕也是不容易的，如果不采取合理削减土地征用价格、减征或免征与之有关税金、增加房租等有效措施，房地产开发商不会从主观上积极加入到租赁房屋的开发建造与经营管理中来。
再者，房屋承租人无可厚非，是租购同权政策的最大获益人。租房人不但获得了住房的附加社会公共福利，而且不用负担沉重的住房贷款，其所承担的只是使用房屋的相应对价。就房屋租借合同而言，虽然在内容上，对出租人与承租人的房租调整频率、范围未明文规定，但是严禁房主以此为理由，自作主张单边增加房租。在北上广这样超大特大城市，房产资源比较稀缺，住房供不应求，房屋出租者通常比较占优势，也许会在房屋出租合同里写明房租调整频率与范围，以规避法律，德国在这方面做得比较好，以法律的形式规定租金的年度涨幅，我们可以从中有所借鉴，但是仅仅依靠企业自我约束和外部监督，是不足以达到目的的，更要依靠诸如律师、行业协会等各行各业、各界人士的强大阵容的共同努力与支持，积极加入到构建和谐可持续发展的绿色市场的队伍中来。
此外，广州虽然提出“租购同权”概念并对其进行概括描述，但更像是一副抽象的蓝图，缺乏实施的详细方案与办法。譬如：倘若租房者的子女在入学之前，出租者单方需要废止房屋出租合同，那么承租方孩子是否仍然能得到就读权利？如若不行承租人该如何维护自己的权益？还有，房东每年出租给不同的承租人，是不是每个房客每年都能有一个入学的资格？广州市政府提出的关于租赁的新政策“租购同权”，在市民权利范围内，眼下“就近入学”是唯一可以享受到的社会权益，这恰恰表明“租购同权”这一政策的局限性，赋予在房屋上的权利还不够充分。“就近入学”属于一个大众性的概念，尽管如此，住房资源在地域上的存在不是均等的。如果承租者家庭也有同样的权益，学校在高度饱和的情况下恐怕很难容纳那么多学生，尤其是，假使“租赁”都允许“就近”上“名校”，必然使那些承租者越发对急需的卓越教育资源蜂拥而至，最终，导致义务教育形式的处境更加悲观，对于学生来说，名校愈加凸显稀少，然则受名校的“虹吸效应”影响，普通水平的学校变得越发的脱离大众，无法吸引优质生源前来求学。
2 国外“租购同权”政策的制度启示
我们国家房屋买卖与租借市场发展失衡，具体表现在楼房销售市场红火，与之相对，租赁市场就显得有些许冷清。同时我国住房自有率比重过高，而发达国家远远低于我国，鉴于此，若想发展我国住房租赁市场，还需借鉴国际经验。从发达国家的经验看，推行“租购同权”的前提，是购房者和租房者，都以缴纳物业税的方式，为本地的教育资源进行融资，让学校不会因扩建资金来源不足而为难求学者。这样，一方面可以避免通过租房从享受教育资源中获利，还有利于教育资源的充分供给，从而有效缓解教育资源稀缺的病状。2.1 “租购同权”给予租赁者和购房者同等权益
由美、德、英等西方国家，与之对应的公共政策规定，不管是租房者还是产权人，均享受同样的“市民权利”，无差别对待。譬如，在教育领域，即便美国国家在形式上本身不具有成文的，关于非常住人员受教育问题的政策及办法，然则，其相关政策及规定是由州政府拟定制出的，但这并不意味着对迁徙人口权利的未给予法律保护，在其宪法中就对该权利予以规定，那就是在一定区域内，外来人口同本州居民一样，拥有享用社会公共资源的福利政策。就就医看病相关制度而言，英国国家制定的全民公费就医政策明确指出，无论公民在本区域是否拥有房屋产权，只要属于本国公民有合法固定住所，均可拥有免费就医的权利，这即是公费医疗政策带给合法居民的社会公共医疗福利；在住房补贴方面，德国的《住房津贴法》规定，房屋承租人可得到货币补贴根据其工资、居住面积及租金等方面要素，对于给予的租金补助，由联邦政府及地方政府同比负责承担。该项政策更加倾向于租房者，因为绝大多数的补贴由租房者获得。2.2 完备的法律体系以保护承租人合法利益
由上可得，完备的法律体系对承租人权益的保障具有重要的意义。在住房租赁市场建设上，由于租房者处于劣势，在德国、美国、英国等国家的法律体系中，也体现了对他们利益的保护。对于租金的方面，德国通过立法方式规定了房租参考价格，并赋予法律效力。除此之外，德国制定的《租房法》在关于房屋租金上调方面规定，出租人在三年合同租期内，租金上调幅度要低于20%，若非如此，房屋出租人就会涉嫌触犯《租房法》。此外，美国的法律系统也相对比较健全，可以有效地监控房屋产权人与租赁平台的举动，比如，美国洛杉矶市政府制定的《房租稳定法》明确指出，租赁楼房的记录工作特别指派房租管理处掌管，而且要以通货膨胀率等经济因素为基础，来规定当年租金的上浮范围，防止出租者迫使租赁人非自愿性乔迁，并且要负责确保出租人为租赁人再次搬迁产生的安置费用买单等房屋出租一系列的事务。2.3 健全承租人保护制度保障承租人居住权利
租房者保护机制已在许多国家构建并实行开来，它可以维护租房者在租赁合同期内的正当合理居住权利，主要还是调节承租人在租赁关系中作为弱势群体的不合理位置。同时，德国对于住房租赁合同的方面，也出台了保护承租人权益的相关政策，即严格控制产权人不得出于涨房租的目的自主解除合同之权益，其可以有效避免房东擅自解约，通过非正当方式提高房屋租金。由美国出台的《租赁控制法》中强调，房屋产权所有人须满足租房者继续租住的请求在租赁合同已到期的情况下，房东本人居住或使用该房地产的情况除外。除此之外，美国各成员州也相应制定了各类政策以维护租房者合法的住房权益，以出台的“出租人减损义务”条例为例，其目的是为租房者减责，一旦租房者违反合同条款，房东可以另想办法，把该住房转租其他承租者，并不是对违约者索赔。3 对我国“租购同权”政策具体实施的制度建议
从以上英、美、德、日等国家在房屋出租市场的管理实践方面不难得出以下结论：“租购同权”对完善房屋租赁市场、健全租赁市场体系起到重要的作用。政府应加快“租购同权”的立法进程，首先，应通过法律手段明确规定“租购同权”这个基本点；其次，与之对应的公共福利机制也需同步设立并健全，发挥主观能动性，共同保障“租购同权”政策的贯彻与落实；再次，须进一步逐渐加强“租购同权”制度的宣传力度，拓宽其覆盖面，终极目标是让全中国各个城市的本地居民与非户籍居民，均可享受“同权”待遇；因此租购同权的实现思路，可以从以下几个方面进行考量：3.1 推进地方政策与国家立法同步实行
就目前我国内大部分城市在住房租赁和住房购房市场的发展情况而言，大部分的矛盾还是存在于对住房租赁市场的不规范管理，或者是管理不到位，因为在住房租赁市场的情况每天都在发生着各种各样的变化，而对于国家的政策制定存在着诸多的缺陷，一方面国家的政策针对的是整个大市场环境考虑而制定的，对于地方性的管理具有一定的偏差，另一方面国家的相关政策往往都落后于市场的发展速度，难免会有遗漏问题产生，所以，为了克服国家政策的弊端，各地政府应当根据本地的情况因地制宜。3.2 加强部门间的协调转变服务管理理念
多年以来，我国政府部门对于住房问题一直停留在对建筑住房的管理层面，没有从市民的角度去考虑实行相关的政策措施，为了更好地实行“租购同权”的政策，相关的政府部门应改变传统的管理观念，应该加强各部门之间的协调工作，从住房者的角度去考虑问题，一方面对于服务和管理的对象上要有所转换，在住房建设的过程中，关注相关的建设单位，而在住房建设完工时，应当把工作的重心放在住房群众，为他们的需求出谋划策，另一方面，对于住户的住房问题不应当只单纯的考虑住房安全问题，而更多的要考虑到如何保证住房者在养老、医疗，以及子女入学教育的权益问题，此外，政府部门应当针对不同的住房人群实行不同的管理方案和政策，以便满足不同人群的需求，实现教育的公平、医疗条件的合理安排，只有通过各部门的共同努力才可以实现为最终的目标。3.3 将市场管理寓于服务居民之中
毫无疑问，想要促进住房租赁市场的发展，把控并不是一项容易完成的工程，需要我们做出更多的尝试和努力，才能在诸多的因素中找到一个平衡点，就目前市场的发展情况来看，由于缺少相关的法律规范，住房租赁市场中的秩序还是比较混乱，管理部门不能对租赁市场中的双方起到良好的监管作用，导致诸多不符合市场发展规律的行为频频出现，诸如在一些学区房内的住户，经常利用自身住房属于学区房的优势，为了提供入学教育的资格，并从中获取一定的利益回报，这都是法律监管需要完善的地方，完全可以通过对住房用户的权限进行限制，比如为每一套住房限制一定的入学教育名额和年限，让住房用户无法从中获利，这样就可以对此类事件进行有效的防范，此外，也可以对完善租赁市场中的信息收集，提升政府对于当前租赁住房市场的了解程度，以便提出更有效和有针对性的措施政策，为租赁市场的持续性发展提供指导意见。
