孙雪琳 胡婧 河南大学 河南开封 475001
对于自动续期规则具体的制度构建应保障居民住宅的稳定性，保障国家的稳定发展，因此应当那个确立自动续期是永久续期、无偿续期的制度，同时应结合目前国家正在构建的房地产税制度以及农村宅基地制度对我国住宅建设用地使用权予以完善。
（一）确定自动续期是永久续期的制度
根据学者的观点，自动续期是永久续期的观点并不会改变住宅建设用地使用权用益物权的本质，其与国家所有权的关系类似于中国古代耕地中的田骨与田皮，田骨是所有权的客体，田皮是租佃权（永佃权）的客体，这种关系形象的表达的土地所有权和用益物权的关系，形成了“金皮银骨”的一田二主现象，对于国有土地所有权和住宅建设用地使用权来说，国家所有权的客体是地骨，国家对地骨行使权利，住宅建设用地使用权的客体是地皮，业主对地皮行使权利，其仍是在国有土地上设置的他物权，是利用国有土地设置的定限物权，因此确定自动续期是永久续期不存在架空国家土地所有权的可能性，它的确立反而有利于国家和社会的稳定。另外，即使住宅建设用地使用权为无期限的永久性用益物权，但政府作为国有土地的所有权人这一点并没有改变，其有权监管、限制住宅建设用地使用权人使用土地的行为，并且可以依照《宪法》和《物权法》的规定，对土地实行征收征用，保留了对土地所有权的最终支配权。
（二）确定自动续期为无偿续期，但应通过缴纳税金来继续确定权利
关于自动续期是否应该收费，学界众说纷纭。首先我们应该明确是否应当予以收费中的费是指建设用地使用权的出让金，而在我国，由于我们实行的是土地国家所有权制，因此在公民购买房屋时，其支付的价格已经实际包含了建设用地使用权的出让金，在这样的背景下，续期时仍然对业主们进行出让金的收取是不合理且执行性不高的，因此，对于公民的自动续期，笔者认为应采无偿续期。另外我国住宅建设用地使用权的年限目前主要有20、30、50、70年，不同年限出让金额度呈现较大阶梯差异，直接无偿续期，对于已经支付70年出让金的住宅建设使用权主体实质上不公，因此，对于不够70年的，先补足70 年，对于具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，即当时70年期间的出让金价格是多少，20年或者其他期间的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金，其中的银行贷款利息，应当由业主负担。对于学者们提出的关于无偿续期可能会损害公民的基本居住利益，导致资源分配不均的现象，笔者认为，虽然不用收费，但国家可以通过收税的方式来进行个体间、国家财政收入与居民基本居住利益之间的平衡。公平作为自动续期收费的综合考量因素，对于收费的方式应考虑到民众的现有负担、合理预期，适当的国家收入结构以及公平的制度设计。对于收税标准，笔者认为应结合我国现有的房地产税进行统筹构建。另外，在对不动产进行征税的同时，应将所得税收一部分用于廉租房建设，以确保处于社会上无力或无心购房的“人民”有房可住
（三）自动续期不影响住宅建设用地使用权的转让和继承
由于居民对自己的房屋享有所有权，因此在建设用地使用权到期时，可能会造成居民对其房屋所有权受到限制，进而国家才制定出住宅建设用地使用权自动续期的制度，说明制度的设计并不是孤立的存在的。因此基于这样的制度设计，我们可以得出自动续期不影响住宅建设用地使用权的转让和继承。若住宅建设用地使用权因期满不能转让，在客观上是对房屋所有权人自由处分房屋的限制，基于保障住宅所有权人充分行使其处分权的考量，不应也不能对其转让设限，而应将该转让解释为可随房屋所有权一并依法转移，房屋原主人的所有权以及建设用地使用权因转让而消灭。在继承方面，所有的住宅用地权属均准许权利人的继承人继承，在权利人死亡后成为合法遗产，可通过遗嘱或者法定继承，由其继承人继承，当住宅权利人死亡且没有继承人予以继承时，该建设用地使用权归于消灭。（四）统筹保障我国公民住宅权的用益物权
我国公民的住宅权依据公民所处位置的不同分为城市居民享有的住宅建设用地使用权和农村居民享有的宅基地使用权，二者均是在公有制的土地所有权制度下，保障我国公民住宅权的用益物权，以及保障我国居民“居者有其屋”、“有恒产者有恒心”目标的实现，因此应当对其进行统一规划与协调，对二者用益物权的使用采取一致立场，规定基本相同规则。我国目前为了保障乡村居民住宅用地的需求，该用益物权也没有设置期间设置，因此将住宅建设用地使用权界定为无期限的用益物权，并且与农村的宅基地使用权相衔接、相配套，构成完整的住宅土地权属制度，并且与非住宅建设用地使用权的有期限相对应，构建完整的土地制度结束语
在现阶段及相当长的历史时期内，国家对人民美好生活的承诺总是体现在保障人民安居乐业以及有安居乐业的制度环境，而自动续期规则作为保障居民住宅建设用地使用权的核心规则，它的构建与完善将在很大程度上保障城市居民居住环境的稳定，同时通过统筹构建建设用地使用权与乡村宅基地使用权，构建完整的土地制度，有利于真正实现国家“使有恒产者有恒心”的目标。
